Brytyjskie REIT-y: Fala konsolidacji napędzana niedowartościowaniem na rynku nieruchomości.

Nieoczekiwana porażka giganta private equity KKR w walce o brytyjską firmę nieruchomości medycznych Assura podkreśla znaczącą zmianę w sektorze funduszy inwestycyjnych nieruchomości (REIT) w Wielkiej Brytanii. Ten konkretny wynik, w którym akcjonariusze Assury opowiedzieli się za ofertą w całości w akcjach od konkurenta z sektora, zamiast konkurencyjnej oferty gotówkowej, uwydatnia rosnące przekonanie wśród inwestorów o głębokim niedoszacowaniu brytyjskich funduszy REIT oraz strategiczne dążenie do konsolidacji i zwiększania skali.

• Porażka KKR w przejęciu Assury stanowi punkt zwrotny w brytyjskim sektorze REIT.
• Akcjonariusze Assury preferowali ofertę w akcjach od konkurencyjnego funduszu zamiast gotówkowej propozycji KKR.
• Wynik transakcji wskazuje na silne przekonanie inwestorów o zaniżonej wycenie brytyjskich funduszy REIT.
• Zauważalny jest trend konsolidacji i dążenia do zwiększania skali działania w sektorze nieruchomości.

Przejęcie Assury przez PHP

Ostro kwestionowane przejęcie Assury zakończyło się ostatecznym sukcesem Primary Health Properties (PHP), która zabezpieczyła transakcję o wartości 1,8 miliarda funtów. Ruch ten ustanawia PHP największym notowanym na giełdzie brytyjskim właścicielem nieruchomości medycznych. Zwycięstwo PHP było tym bardziej znaczące, że znaczna część jej oferty składała się z akcji, których zmienna cena mogła sprawić, że gotówkowa alternatywa od KKR i Stonepeak wydawałaby się atrakcyjniejsza w momencie podejmowania decyzji. Niemniej jednak preferencja inwestorów dla dalszej ekspozycji na kapitał własny w powiększonym PHP, pomimo nieodłącznego ryzyka wykonania, zdecydowanie sugeruje zbiorowe przekonanie, że wyceny brytyjskich REIT-ów stały się nieproporcjonalnie niskie.

Solidne fundamenty sektora

Atrakcyjność spółek takich jak Assura i PHP wynika z ich solidnych fundamentów w odpornym sektorze. Brytyjska Narodowa Służba Zdrowia (NHS) coraz bardziej przestawia się na leczenie zapobiegawcze i opiekę środowiskową, odchodząc od scentralizowanych szpitali miejskich. Ta strategiczna zmiana, w połączeniu ze starzejącym się społeczeństwem i rosnącą częstością występowania złożonych długoterminowych potrzeb medycznych, stawia właścicieli nieruchomości medycznych w pozycji umożliwiającej znaczny wzrost. Ponadto, podmioty te korzystają z wysoce przewidywalnych przepływów pieniężnych; Assura, na przykład, odnotowała całkowity zakontraktowany dochód z najmu w wysokości 2,5 miliarda funtów, średnią ważoną niewygasłych terminów najmu wynoszącą 12,7 roku, przy czym 97% jej dochodów pochodzi od lekarzy rodzinnych wspieranych przez rząd, NHS oraz ugruntowanych niezależnych operatorów opieki zdrowotnej. Pomimo tych silnych wskaźników bazowych, akcje Assury były notowane z 21% dyskontem w stosunku do wartości aktywów netto (NAV) w lutym, gdy po raz pierwszy ujawniono zainteresowanie KKR, co stanowiło uderzającą anomalię, biorąc pod uwagę faktyczne gwarantowanie większości czynszów przez rząd.

Szersza fala konsolidacji na rynku

Przypadek Assury jest symptomem szerszej fali konsolidacji, która przetacza się przez brytyjski rynek nieruchomości komercyjnych, ponieważ zarówno firmy private equity, jak i więksi gracze notowani na giełdzie starają się wykorzystać te postrzegane okazje. Przykładem tego trendu jest Tritax Big Box REIT, specjalista ds. logistyki o wartości 3,4 miliarda funtów, obecnie rozszerzający działalność na centra danych, który przejął UK Commercial Property REIT za 924 miliony funtów. Obecnie dąży do przejęcia Warehouse REIT, mierząc się z konkurencją ze strony Blackstone. Podobnie, LondonMetric Property szybko awansowała, stając się drugą co do wielkości notowaną brytyjską spółką nieruchomościową, dokonując znaczących przejęć, takich jak CT Property Trust, LXI (właściciel gruntów pod Thorpe Park i Alton Towers), Urban Logistics REIT oraz Highcroft Investments. Andrew Jones, współzałożyciel i dyrektor generalny LondonMetric, otwarcie wyraził strategiczny imperatyw konsolidacji wśród mniejszych REIT-ów, zwłaszcza tych o kapitalizacji rynkowej poniżej 1 miliarda funtów, które są zarządzane zewnętrznie, kwestionując ich długoterminową zdolność przetrwania na rynku giełdowym.

Strategiczne implikacje i przyszłe trendy

To dążenie do skali i specjalizacji rozciąga się na różne podsektory. NewRiver REIT, znaczący właściciel parków handlowych, przejął Capital & Regional, natomiast Unite Group, największy brytyjski właściciel nieruchomości studenckich, niedawno ogłosił zamiar przejęcia Empiric Student Property. Spójnym motywem tych transakcji jest fakt, że przejmowane przedsiębiorstwa były notowane z dyskontem w stosunku do NAV, a inwestorzy coraz częściej preferują REIT-y zdolne do budowania znaczącego udziału w rynku w niszowych obszarach, takich jak opieka zdrowotna, logistyka i mieszkania studenckie, co obiecuje również zwiększoną płynność akcji. Ta dynamika skłania do strategicznych rozważań zdywersyfikowanych gigantów nieruchomościowych, takich jak Land Securities (Landsec) i British Land, którzy mogą znaleźć się pod presją, by zracjonalizować swoje portfele lub zaangażować się w fuzje i przejęcia, aby złagodzić ewentualne „dyskonto konglomeratowe”. Podczas gdy sektor biurowy był w dużej mierze peryferyjny wobec tej fali konsolidacji z powodu zmian nastrojów po pandemii, niedawne wzrosty wycen w kluczowych londyńskich centrach, takich jak Canary Wharf, sugerują, że ten segment również może wkrótce stać się obszarem ponownego zainteresowania transakcyjnego, dalej przekształcając krajobraz brytyjskich REIT-ów, w miarę jak rynek nadal nagradza koncentrację i masę krytyczną.